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澳门威利斯人赌场:当前的“城镇化”战略让小

发布时间:2019-04-09 01:14编辑:集团财经浏览(56)

    澳门威利斯人赌场,《高房价最恐怖的不是买不起房,而是透支年轻人的未来》

      有人说中国政府老是在刺激经济,其实 2004~2007年实行的不是刺激经济的政策,而是在下压,不让新建钢厂,私建钢厂都会被关掉。2009~2010年刺激了一年多一点的时间。2010年4月,政策开始收紧,当时重要的标志就是第一次实行住房限购,一下子就把北、上、广、深鼓起来的泡沫压下去了。使得这个泡沫没来得及波及全国二线、三线、四线城市去,小城市的房子虽然也盖起来了,但是房价没有暴涨,绝大多数省会城市价格基本合理。

    上海土地使用现状

      接下来,我们再系统地把土地问题讲一讲。买房子就是买地,地是最基本的资源,也是最基本的资产。很多东西的价格,包括制造业、商业的成本、老百姓的生活成本都和地价相关。我们平时买商品,价格中的一部分就包括商业成本中的地价成本。有必要把土地问题稍微系统讲一讲,让大家理解土地在经济学上的意义,知道土地在现实生活当中起到的作用。

    不,我有信心打的不是我的脸,而是炒房客的脸,因为从土地资源来看,中国的一二线城市根本不是没地方建房子,而是有地方不拿出来建房子,也就是说这种供求紧张的局面,是地方政府人为制造出来的稀缺。

      从这个意义上讲,遵循规律,破解难题,需要做大量的调整,不仅是简单地控制房价、限购,还包括一些最基本的、更深层次措施,包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段,还包括要调整我们的城镇化发展战略。

    由于三四线城市的年轻人口不断流向一二线城市,而从农村流向三四线城市的人口却在不断减少,所以也会造成三四线城市的人口减少和老龄化,这会导致一二线城市的房子供不应求、三四线城市的房子供过于求的局面。

      大城市人口聚集,往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等,很多年轻人选择在北京漂着,就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。

    其实都是从香港哪里学来的“先进经验”,靠着这样操作,地方政府每年的收入能比税收多出一倍以上,然后就可以拿着这些钱来大搞基础设施建设。另外靠着这样的方式也能够变相抬高一线城市的购房门槛,阻拦掉大部分低收入外来人口居留下来,以便给更多高素质人才的流入腾出空间。

    我国当前的“城镇化”战略导致房地产两极分化

    改革开放40年来,中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律,前30年主要是农民进城,而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

    大概用了 100 ~ 150年的时间,农民才基本走完。到了一定阶段,原来的农民还没有走光,退休的人已经回来了。这些退休回来的人和没走的人有着本质的区别。因为从城里退休回来的人是拿着一生的积蓄回来的,是带着社保回来的,他们是通过在城市就业提高了收入有了积蓄的一群人,并且还带回来了他们在现代城市生活的经历和经验。

    大家都知道,恒大对于宏观大趋势的把握异常精准,所以恒大的动向往往也可以作为中国房地产行业发展的方向标。

      世界历史近百年来,大城市越来越发展得好,人口越来越向大城市集中,包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》,说连治理污染也是大城市更有效益,只有一定规模人口的大城市,才可以建设高水平的污水处理厂。

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          过去几年总有人说中国经济要崩盘和出现危机,由于我们的政策调整及时,并没有形成大的泡沫,因此不会有大的崩盘。如果当时要没有采取措施,从 2009年开始滚起来,2010年滚一年,2011年再滚一年,全国房价全面暴涨,最后就只有崩盘了。我们作为一个发展中国家经不起大的折腾,经不起像美国 2005~2008年那样,因为大的房产泡沫会导致房地产市场崩盘和金融危机。

    先进的产业聚集在一二线城市里而不扩散到三四线城市去,就无法给三四线城市提供较高薪酬的岗位,这样一方面会造成一二线城市和三四线城市的收入差距不断加大,另一方面也会促使当地的人口不断流向大城市。

      当年农村搞乡镇企业,每个镇或每个村都要搞工业,修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区,它的基础设施不仅便宜,而且更健全、更齐备,包括物流、交通、信息等,更有利于产业的发展,同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。

    来源 :首席财经观察(ID:meirijingji001)

      可是现实中,很多产业和企业并没有到小城市去,相反小城市的企业都往大城市搬。在内陆地区的一些地方,原来指望沿海地区产业转移到这里来,内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去,人怎么会到小城市去呢?它无法提供那么多就业,也无法提供那么高收入,所以人们还是涌向大城市。

    声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

      我们有些农业专家比较保守,现在管理国家这一代人也有着非常鲜明的记忆,20世纪60年代中国闹饥荒,很多国家对我们搞了粮食禁运。我们不需要保持98%的自给自足,但是应该保证 90%、85%的自给自足,这是我们国家大的战略问题,所以我们有一条控制可耕地面积的红线,这条红线就是根据自给自足的要求画出来的。

    《我是棵普通韭菜,要凭一己之力在北京买房,我疯了吗?》

    土地确权,土地能够流转,在城市化的前提下,尽可能地把多出来一部分土地特别是宅基地,流转出来成为城市土地供给的一个组成部分,来缓解房地产的问题。

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    夏海钧说:“中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。”

      还有一种说法是房产税违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的,价格不管用往往是价格还没足够高。上海、重庆搞试点,只有百分之零点几的房产税当然不管用,如果像美国一样,到了3%~4%的房产税你看起不起作用?房价越高交税越多,价格哪有不起作用的,价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由,但是我觉得都有办法可以克服。

    而到了近代工业革命以后,工业逐渐取代了农业成为社会物质财富的主要来源,像钢铁厂、造船厂、纺织厂这些工厂,一个工厂创造的物质财富可以顶得上好多个县的农业产出,但是它所占据的面积却比农业少了许多。所以工业时代的工厂是相对集中的分布在全国各地的大中小城市里,而财富也是呈现这样一种分布状态。

      从目前看,一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡,但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候,而人口迁出也是一种发展。假定只有这些资源,原来那么多人,分母那么大,人均 GDP、人均收入就上不去。

    不过这些都不是重点,重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

      我们的内陆中心城市,这几年快速交通发展的成效已经显现出来,武汉、长沙、南京、合肥、成都、重庆、郑州、西安等一些省会城市(直辖市)已经成为人口聚集区。

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    第一个原因,欧洲工业化进程比较漫长

    《90后都开始“朋克养生”了,中国楼市何时能摆脱越调控越上涨的怪圈?》

      所以在这个阶段,加之中国地域辽阔,很多小城市不在大城市群里,发展就会遇到困难。现在我们正在形成一些大城市群,应该顺应这个潮流,应该鼓励大城市群的发展。

    按照目前科技发展和产业发展的趋势来看,以往乡镇企业遍地开花的景象将不复出现,未来几十年里产业和人口都将不断往大城市集中,所以一定会出现两个新的趋势。

          这一轮房地产的风波最突出的现象是“两极分化”,少数特大城市加上若干人口集中的大城市房价飞涨,人们感觉很恐怖。与此同时,三线和四线城市高喊要去库存,但房子卖不出去。以前是特大城市泡沫涨了,其他中小城市也跟着涨,但是这次是一方面暴涨,另一方面却是下跌;一方面是供不应求,另一方面却是卖不出去,这是基本的事实。我们需要解释这其中的原因,于是出现了很多似是而非的解释。

    像北京和上海这些大都市,一方面天天喊着人多地少,然后让土地竞拍价格节节攀升,进而带动房价不断上涨,另一方面确是把大量的可供开发土地划入到基本农田保护区,然后由着这么宝贵土地去闲置和浪费。

      房产限购是一个非常措施,尽管反复使用确实是个问题,但是在城镇化战略尚未调整,房产税还未施行的情况下,又不能什么都不做。短期措施马上可以见效,长期调整可能一时半会见不了效,那么只能采取短期的应急性措施。虽然不是最好的办法,但是在其他办法都无法实施的情况下,还是必须要做的,目的就是要抑制住泡沫,这就是我们的现状。

    《多城出现降价潮,市场底部要来了?》

    已经形成了许多城市群、城市带。使用各种交通工具,能在一个小时最多一个半小时内从一个小城镇到达大城市市中心,这个区域都是属于城市群的范畴,而不是边缘地区,这相当于北京市周边的那些小城市。欧洲很多这样的大城市几乎重叠在一起,其周边的小城市其实都不是真正意义的小城市,而是大城市群当中的组成部分。

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      第一代有钱的退休人群正在形成,这里的有钱并不是很有钱,至少是中产阶级。他们想着现在房子便宜,赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后,目前这一代人还没有形成。

    全中国大陆唯一一个土地真的有点稀缺的城市是深圳,全市2000平方公里的土地中有一半是山地和丘陵,然后剩下的1000平方公里可供开发的土地中已经开发掉了900多平方公里,只剩下50平方公里左右的土地可供使用。

      现在社会已经开始吸取教训了,一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业,没有创造就业,搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方,是在城市群里面,还是城市群外面,小城镇并不等于二线、三线、四线城市,小城镇是指在大城市群之外的。

    四线城市没有未来

      这些年我们的基本做法,是限制大城市发展,鼓励小城镇发展。小城镇发展显然地是不受限制的,至少没有冲到顶,地是敞开供给的,大城市首先从限制人口开始,对人口流入设定一个规模,与此相适应来配备土地。

    《大城市的房租都在吸血了,你怎么还不回老家?》

      但是现在房价高到社会承受不了,是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了,这就影响到国计民生了。如果保证房子有限的供给,只供给那些要住的人,而不供给那些要炒房的人,这是限购的逻辑。

    一线城市会有房子

      然而,我们现在实行的是大城市设限,不让人们进大城市,没有按照未来人口不断进入大城市的规模,来考虑和安排各方面公共品的供给,包括土地的供给。

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    但是我们可以提高城市容积率。

    我们认为四线城市没有未来,主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来,土地一直是社会生产中不可或缺的要素,但是随着科技的发展,土地要素的重要性正在不断削弱。

      重庆的特点是直辖市,城市周围都是农村,农民进城和地票交易比较方便,也容易控制。但是人口流动一旦跨省,湖南的农民工到深圳打工,让他带一个地票,由深圳去监督湖南的那块土地怎么使用、怎么置换,这个至少目前很难做到。农民进了城,增加了城市的住房需求,但是他在农村的那块土地仍然闲置着。

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      也许人们会问,那么小城镇到底该怎么办呢?难道我们要放弃发展小城镇了吗?欧洲的小城镇为什么一直在发展呢?下面我们来分析一下原因。

    在古代社会,农业生产是社会物质财富的主要来源,而农业生产却离不开土地,所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的,其余的90%的人口是分布在广大乡村,而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

    第二种说法是“土地贵”

    接下来,我们就从产业发展和土地政策两方面,论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点!

          地方政府能否起作用?当然是可以的。如果有地不供,把地价憋得高高的,就是地方政府的责任,香港地区就有这样的先例。

    届时既缺乏充足的刚需、又没有充足的购买力的三四线城市,还能够拿什么来支撑高昂的房价呢?

    大城市和小城市之间的关系可以改变,这是我们政策战略的配套。

    但是到了20世纪末的信息技术革命之后,信息技术产业也逐渐取代了传统的工业部门成为社会物质财富的主要来源。信息技术产业主要是信息设备制造和互联网产业,这两种都是高度集约型的产业,不需要大量的厂房就能够创造出很多财富。所以这些产业往往会留在大城市,而没必要外迁到中小城市去。

    第一种说法是货币太多了。

    北京市的总面积是1.6万平方公里,其中可供开发的平原面积大概是6300平方公里,但是北京目前的建成区面积却只有1400平方公里,仅占可供开发面积的22%左右;上海市的总面积是6340平方公里,几乎全部都是可供开发的平原,而上海目前的建成区面积也大概只有1400平方公里,同样仅占可供开发面积的22%左右。

    大家都听说过房价贵是因为地价贵,特别是房地产商特别爱说,地价现在比房价都贵了,将来房价一定更贵,赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非?一般来看,土地在前,房子在后,土价贵自然房价贵,因果关系好像挺明显。但地价是个派生价格,最终的产品还是房价,预计未来的房价比现在的房价还要高,所以才敢现在把地价拍得更高。

    由于创造财富所需的土地越来越少,产业不再像以前一样广泛分布在各地,而是越来越集中分布在大城市,所以也会造成了人口不断往大城市集中。

      北京统计有 1600万人口,但是在北京实际用的手机有 2700万部,其中当然有一手两机的,但是算下来至少也有 2000万人口了,因为很多外来常住人口和北漂一族还是隐形的。

    28日下午,恒大集团发布了2018年上半年的财报。

    三是我们的土地分配可以改变

    既然一线城市的房子供不应求是政府人为制造出来的稀缺,那么将来政府修改一下土地规划也就可以轻而易举地解决问题了。所以随着产业结构升级的逐步到位,就业人口不断调整和优化到位,届时一线城市必定会逐步释放土地资源,多盖些房子来保障大家的居住需求。

      中国有 14亿人口,在珠三角、长三角,出现 5000万到 1亿人的大城市群都是可以想象的,它们是几个城市群的叠加。比如苏州周边一大块加起来有一亿人口,深圳周边再把香港地区和广州算上,也会达到上亿的人口规模。

    虽然这样的模式过于功利,但是从城市本身的长远发展来看,这样的方式也是不得已而为之的,应该得到理解。假设北京、上海这些大城市放开了按需供地,令房价降下来让大家都能够买得起,那么用不了10年时间,北京和上海的人口恐怕都得超过5千万人,届时把容量真的饱和起来了,以后要想引进人才可就困难重重了。

    可是,这次货币怎么没有流到猪肉市场、食品市场和蔬菜市场上?怎么没到股市上呢?而是跑到楼市上了,为什么没去二线、三线城市,而只是集中在大城市?货币总是和价格有关系,任何价格上涨背后都有货币因素,但是用货币这个一般等价物,无法解释某些市场上的特殊现象。

    香港土地用途

        韩国也说不要到首尔来,还搞新农村运动,结果是新农村建成之日就是村民走光之时。现在有50%的人口聚集在首尔,这个首尔是大首尔的概念。都想均衡地发展,所以很容易犯同样的错误。

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      城市有多少人就有多少土地供给,就提供多少公共设施和服务。北京市就提出城市人口到什么时候要控制在多少万以内等。大城市中心和周边只能有这么多的土地供给,这就是现实。

    举个例子,去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地,创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润;搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地,创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润;搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地,创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

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    这几年来,由于各地人口不断涌入一线城市造成了供求关系的极度紧张,导致了北上深广的房价出现了飞涨,现在北京、上海、深圳的市中心房价已经动辄10W 了。在这种现实面前,我说一线城市会有房子是不是要被打脸?

      中国政府在这个问题上还是比较谨慎的。中国经济之所以能够持续增长,虽然现在增长慢一点仍有百分之六点几,没有出现硬着陆和大崩盘,正是因为过去这些年我们在宏观问题上比较谨慎。

    毕竟老百姓只有安居了才能够乐业,一线城市的管理者也不会傻到把产业和人往其他城市赶吧?

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    第二个原因,欧洲人口密度很高

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